Mein Mieter zahlt nicht – kann ich die Immobilie trotzdem verkaufen?

Q: Mein Mieter zahlt nicht – kann ich die Immobilie trotzdem verkaufen?

2 Monatsmieten — Ab einem Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten – oder mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon an zwei aufeinanderfolgenden Terminen – kann der Vermieter fristlos kündigen. Ein Mieter, der nicht zahlt, macht einen Verkauf nicht unmöglich, aber schwerer: Käufer rechnen mit Anwalt, Räumung und Leerstand. Rechtlich tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in den Mietvertrag ein, und zwar für die Rechte und Pflichten aus der Zeit seines Eigentums (§ 566 Abs. 1 BGB). Was vorher aufgelaufen ist, bleibt Ihre Forderung. Deshalb gehört vor den Verkauf die Frage, wer den Rückstand eintreibt und wer das Mietverhältnis beendet.

Auch eine Immobilie mit Mietrückstand lässt sich verkaufen. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein, die Rückstände aus Ihrer Zeit bleiben Ihre Forderung. Ab wann eine fristlose Kündigung möglich ist und was Sie vor dem Verkauf klären sollten.

2 Monatsmieten

Ab einem Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten – oder mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon an zwei aufeinanderfolgenden Terminen – kann der Vermieter fristlos kündigen

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB

Die Lage

Worum es hier geht.

Ein Mieter, der nicht zahlt, macht einen Verkauf nicht unmöglich, aber schwerer: Käufer rechnen mit Anwalt, Räumung und Leerstand. Rechtlich tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in den Mietvertrag ein, und zwar für die Rechte und Pflichten aus der Zeit seines Eigentums (§ 566 Abs. 1 BGB). Was vorher aufgelaufen ist, bleibt Ihre Forderung. Deshalb gehört vor den Verkauf die Frage, wer den Rückstand eintreibt und wer das Mietverhältnis beendet.

In dieser Reihenfolge

Was jetzt zu tun ist.

01
Den Rückstand belegen
Eine Aufstellung aller offenen Mieten mit Fälligkeiten und Mahnungen. Sie ist die Grundlage für eine Kündigung und für den Preis.
02
Über eine Kündigung entscheiden, solange Sie Vermieter sind
Bis zum Eigentumsübergang können nur Sie kündigen. Den Grund – den Rückstand – müssen Sie im Kündigungsschreiben angeben (§ 569 Abs. 4 BGB).
03
Den Ertrag realistisch ansetzen
Ein Käufer rechnet mit der Miete, die tatsächlich fließt, und mit den Kosten für Räumung und Leerstand.
Renditerechner öffnen
04
Im Kaufvertrag regeln, wer den Rückstand eintreibt
Forderungen aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang bleiben bei Ihnen, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt.

Häufig übersehen

Woran es meistens scheitert.

Den Rückstand verschweigen

Ein verschwiegener Rückstand ist ein Streit nach dem Notartermin. Legen Sie ihn und laufende Verfahren offen.

Die Kaution übersehen

Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB). Regeln Sie im Vertrag, was mit ihr bei offenen Mieten geschieht.

Nur an die Räumungsklage denken

Ein Aufhebungsvertrag mit festem Auszugstermin ist oft schneller – und macht die Immobilie für jeden Käufer leichter.

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