Mein Haus steht auf einem Erbbaurecht – kann ich es trotzdem verkaufen?

Beim Erbbaurecht gehört Ihnen das Haus, das Grundstück darunter einem anderen – oft einer Gemeinde, einer Kirche oder einer Stiftung –, und Sie zahlen dafür Erbbauzins. Verkauft wird nicht das Grundstück, sondern das Erbbaurecht mit dem Haus. Viele Verträge machen den Verkauf von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig. Für den Preis zählen vor allem die Restlaufzeit und die Höhe des Erbbauzinses.

1. 01

   Den Erbbaurechtsvertrag heraussuchen

   Er regelt Laufzeit, Erbbauzins und dessen Anpassung – und ob ein Verkauf zustimmungspflichtig ist. Das Erbbaugrundbuch zeigt, was davon eingetragen ist.

2. 02

   Die Zustimmung früh anfragen

   Ist sie vereinbart, holt der Notar sie nach dem Kaufvertrag ein. Klären Sie vorher mit dem Grundstückseigentümer, ob er Bedingungen stellt, etwa an den Käufer.

3. 03

   Die laufenden Kosten beziffern

   Erbbauzins, Grundsteuer und Versicherung laufen weiter, bis der Kaufpreis gezahlt ist. Der Erbbauzins ist zugleich die Zahl, die ein Käufer gegen den Preis rechnet.

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4. 04

   Restlaufzeit und Erbbauzins in den Wert einrechnen

   Je kürzer die Restlaufzeit und je höher der Erbbauzins, desto niedriger der Preis. Ein belastbarer Wert berücksichtigt beides.

Verwandte Situationen

Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.