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Wer beim Kauf oder Bau einer Gewerbeimmobilie Vorsteuer abgezogen hat, muss sie bei einem steuerfreien Verkauf innerhalb von zehn Jahren anteilig zurückzahlen – es sei denn, der Verkauf ist eine Geschäftsveräußerung im Ganzen. Was Sie vor dem Notartermin klären sollten.
So lange führt ein steuerfreier Verkauf zu einer anteiligen Berichtigung der Vorsteuer aus Kauf oder Bau – bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen führt der Käufer den Zeitraum fort
§ 15a Abs. 1 Satz 2, Abs. 8 und 10 UStG
Die Lage
Bei einer vermieteten Gewerbeimmobilie hängt der Erlös nicht nur am Preis, sondern auch an der Umsatzsteuer. Wer beim Kauf oder Bau Vorsteuer abgezogen hat, weil er steuerpflichtig vermietet, bindet diesen Abzug an die Nutzung – bei Grundstücken für zehn Jahre. Ein steuerfreier Verkauf in dieser Zeit ändert die Verhältnisse, und die Vorsteuer wird anteilig berichtigt. Geht die Immobilie mit den Mietverträgen an einen Unternehmer, der die Vermietung fortführt, ist das eine Geschäftsveräußerung im Ganzen: Sie unterliegt nicht der Umsatzsteuer, und der Käufer führt den Zeitraum fort.
In dieser Reihenfolge
Für jedes Wirtschaftsgut zählt, wann es erstmals genutzt wurde und wie viel Vorsteuer Sie abgezogen haben. Ihr Steuerberater hat diese Zahlen.
Geschäftsveräußerung im Ganzen, steuerfreier Verkauf oder Verkauf mit Verzicht auf die Steuerbefreiung: Jeder Weg hat andere Folgen. Der Verzicht muss im notariellen Kaufvertrag erklärt werden (§ 9 Abs. 3 UStG).
Für den Preis einer vermieteten Gewerbeimmobilie zählen die Nettomiete, die Restlaufzeit der Mietverträge und die Bonität der Mieter.
Renditerechner öffnenBei einer Geschäftsveräußerung müssen Sie dem Käufer die Angaben machen, die er für die weitere Berichtigung der Vorsteuer braucht (§ 15a Abs. 10 UStG).
Häufig übersehen
Ob als Geschäftsveräußerung verkauft wird oder mit Verzicht auf die Steuerbefreiung, gehört in den Vertragsentwurf – und damit vor dem Termin zu Ihrem Steuerberater.
Auch nachträgliche Herstellungskosten, etwa für einen Umbau, lösen eine eigene Berichtigung der Vorsteuer aus (§ 15a Abs. 6 UStG).
Der Käufer tritt in die Mietverträge ein (§§ 566, 578 BGB). Übergeben Sie Verträge, Nachträge, Kautionen und Nebenkostenabrechnungen vollständig.
Verwandte Situationen
Eintritt — Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in die bestehenden Mietverträge ein – der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund
Ansehen2 Wochen — So lange soll der Vertragsentwurf im Regelfall vor dem Notartermin bei Ihnen sein, wenn Sie als Privatperson an ein Unternehmen verkaufen
AnsehenPersönlich & unverbindlich
Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.